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Interview: Affaritaliani.it

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ECONOMIA

Immobiliare/ Come fare affari in tempi di crisi e vivere felici e contenti

Sabato 06.02.2010 13:30

 

Casa immobili

E’ possibile fare affari redditizi senza esporsi ad eccessivi rischi, ad esempio puntando sul mattone, nonostante la crisi di questi ultimi anni e nonostante le incertezze riguardo le previsioni sulla forza e i tempi della ripresa economica e dei mercati immobiliari e finanziari di tutto il mondo? Porre la domanda in questi termini significa non avere ancora compreso, all’alba del XXI secolo, il significato e il funzionamento della finanza. Eppure in fondo come stiano le cose lo aveva già spiegato Michael Douglas nel celebre film di Oliver Stone,Wall Street, con la battuta: “Qualcuno vince, qualcuno perde. Il denaro di per sè non si fa né si perde. Semplicemente si trasferisce da un’intuizione ad un’altra”.

Nel caso specifico se volete guadagnare con un immobile occorrono dunque alcuni elementi: anzitutto occorre disporre di capitali adeguati, poi serve individuare un operatore con le competenze e la rete di contatti idonea per risolvere le vostre esigenze, esigenze che variano in base alla tolleranza che ciascun investitore ha del rischio e pertanto in base all’attesa di rendimenti.

Ma nel concreto, avendo a disposizione da 1 a 10 milioni di euro da investire per ottenere tassi superiori a quelli di un titolo di stato, possibilmente su scadenze non eccessivamente lunghe, su cosa si può puntare oggi? Affaritaliani.it  l’ha chiesto ad Alberto Orru, che dopo precedenti esperienze presso Morgan Stanley in Italia ha fondato a Londra InveStartOne (www.investartone.com), broker immobiliare con sede a Londra ed attivo sul mercato londinese e statunitense (Miami).

“Il nostro mestiere consiste nel trovare strumenti finanziari che ‘vestano’ il rischio accettato dai nostri clienti, per il 50% italiani e per il resto in prevalenza russi, arabi ed ebrei”. Per chi vuole ottenere buoni investimenti non esistono che due strade, spiega Orrù: “La prima via è quella di puntare su immobili contraddistinti da buoni rendimenti in termini di affitti“.

euro_banconote

A Londra, ad esempio, in questi mesi è ancora possibile trovare immobili di alta qualità in pieno centro già affittati o da affittare con un rendimento del 4%-5% l’anno, “ma cercando attentamente in zone di semi-centro si riescono a trovare anche immobili in grado di offrire rendimenti del 6%”. Rendimenti superiori sono invece rari e quando si trovano finiscono rapidamente fuori mercato, per l’intervento dei grandi operatori immobiliari (fondi o banche d’affari) e sono dunque inarrivabili per il singolo investitore.

Quello degli affitti è una strada quasi obbligata per zone di pregio di città come Londra, dove ormai il prezzo d’acquisto di un immobile è difficilmente alla portata di un individuo anche se dotato di un buon reddito, specialmente in tempi come questi in cui le banche sono ancora restie a finanziare l’acquisto di un immobile di prezzo elevato, essendo già fin troppo esposte verso tale settore. Le prospettive sono dunque interessanti in ottica di medio termine.

Se un investitore vuole ottenere rendimenti più elevati o cerca soluzioni per tempi più rapidi, in questi ultimi anni si è molto diffusa la pratica dei ‘simultaneous closing’, o ‘flipping’ nel gergo finanziario immobiliare”. Si tratta in pratica di una tipologia di transazioni basata su contratti simili ai trasferimenti di preliminari d’acquisto: l’intermediario, per conto del suo cliente, una volta individuato l’immobile (che in genere sta per cadere in default ma per il quale non è ancora stata avviata la procedura di foreclosure, ossia di pignoramento e successiva vendita all’asta) contatta la banca proprietaria dell’ipoteca.

In questa condizione, specie ora che “cash is king” (la liquidità comanda), la banca ha tutto l’interesse a cercare di recuperare almeno una percentuale di un credito altrimenti perso in misura sostanziale ed è quindi disponibile a cedere l’ipoteca anche al 50% del valore (“ma alcuni mesi or sono si riuscivano a concludere affari anche con sconti del 70%-80% rispetto ai valori a cui erano state accese le ipoteche, tipicamente 3-4 anni prima” spiega l’esperto).

Lo stesso proprietario non ha alcuno interesse ad opporsi dato che una volta conclusa la transazione a fronte della perdita dell’immobile estingue anche il debito nei confronti del suo creditore (debito il cui valore è per definizione superiore al valore di mercato dell’immobile). A quel punto all’intermediario non resta che girare l’immobile, ad un prezzo pari a quello a cui l’ha acquistato dalla banca maggiorato di una propria commissione d’agenzia, al cliente finale, cui solitamente viene chiesto, nel corso della transazione, di depositare un acconto attorno al 10% del controvalore della transazione su un “escrow account” a garanzia della serietà del proprio interesse.

“In ogni caso l’investitore non rischia nulla, visto che ha in pratica un “call”, ossia ha la facoltà ma non l’obbligo di acquistare l’immobile e può pertanto tirarsi indietro fino all’ultimo”. Una volta conclusa la transazione tutti hanno fatto almeno in parte un affare: il debitore ha estinto il suo debito, la banca ha recuperato una quota superiore alle proprie attese del credito, l’acquirente ha comprato ad un prezzo fortemente scontato un immobile selezionato sulla base delle proprie esigenze e dovrà solo attendere che col tempo i prezzi tornino a salire (nel frattempo, semmai, affittando l’immobile).

Insomma, anche in tempo di crisi fare affari (anziché perdere tempo e soldi) è tutta questione di intuizione. Gordon Gekko sarebbe soddisfatto di scoprire che a distanza di vent’anni la sua filosofia di business è più valida che mai, al di là di qualsiasi retorica.

Luca Spoldi

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